Об утверждении Национального стандарта N 2 "Оценка недвижимого имущества"

ÊÀÁ²ÍÅÒ Ì²Í²ÑÒв ÓÊÐÀ¯ÍÈ<br> <br> Ï Î Ñ Ò À Í Î Â À<br> â³ä 28 æîâòíÿ 2004 ð. N 1442<br> Êè¿â<br> <br> Ïðî çàòâåðäæåííÿ Íàö³îíàëüíîãî ñòàíäàðòó N 2<br> "Îö³íêà íåðóõîìîãî ìàéíà"<br> <br> <br> ³äïîâ³äíî äî ñòàòò³ 9 Çàêîíó Óêðà¿íè "Ïðî îö³íêó ìàéíà,<br>ìàéíîâèõ ïðàâ òà ïðîôåñ³éíó îö³íî÷íó ä³ÿëüí³ñòü â Óêðà¿í³"<br>( <A HREF="84564">2658-14</A> ) òà ñòàòò³ 19 Çàêîíó Óêðà¿íè "Ïðî îö³íêó çåìåëü"<br>( <A HREF="151928">1378-15</A> ) Êàá³íåò ̳í³ñòð³â Óêðà¿íè ï î ñ ò à í î â ë ÿ º:<br> <br> Çàòâåðäèòè Íàö³îíàëüíèé ñòàíäàðò N 2 "Îö³íêà íåðóõîìîãî<br>ìàéíà" (äîäàºòüñÿ).<br> <br> <br> Ïðåì'ºð-ì³í³ñòð Óêðà¿íè Â.ßÍÓÊÎÂÈ×<br> <br> ²íä. 25<br> <br> <br> ÇÀÒÂÅÐÄÆÅÍÎ<br> ïîñòàíîâîþ Êàá³íåòó ̳í³ñòð³â Óêðà¿íè<br> â³ä 28 æîâòíÿ 2004 ð. N 1442<br> <br> ÍÀÖ²ÎÍÀËÜÍÈÉ ÑÒÀÍÄÀÐÒ N 2<br> "Îö³íêà íåðóõîìîãî ìàéíà"<br> <br> <br> Çàãàëüíà ÷àñòèíà<br> <br> 1. Íàö³îíàëüíèé ñòàíäàðò N 2 (äàë³ - Ñòàíäàðò) º îáîâ'ÿçêîâèì<br>äëÿ çàñòîñóâàííÿ ï³ä ÷àñ ïðîâåäåííÿ îö³íêè íåðóõîìîãî ìàéíà<br>(íåðóõîìîñò³) ñóá'ºêòàìè îö³íî÷íî¿ ä³ÿëüíîñò³, à òàêîæ îñîáàìè,<br>ÿê³ â³äïîâ³äíî äî çàêîíîäàâñòâà çä³éñíþþòü ðåöåíçóâàííÿ çâ³ò³â ïðî<br>îö³íêó ìàéíà òà ïðîâîäÿòü äåðæàâíó åêñïåðòèçó çâ³ò³â ç åêñïåðòíî¿<br>ãðîøîâî¿ îö³íêè çåìåëüíèõ ä³ëÿíîê äåðæàâíî¿ òà êîìóíàëüíî¿<br>âëàñíîñò³ ó ðàç³ ¿õ ïðîäàæó.<br> <br> 2. Ïîíÿòòÿ, ùî âæèâàþòüñÿ ó öüîìó Ñòàíäàðò³, âèêîðèñòîâóþòüñÿ<br>ó òàêîìó çíà÷åíí³:<br> <br> çåìåëüíà ä³ëÿíêà - ÷àñòèíà çåìíî¿ ïîâåðõí³ ç óñòàíîâëåíèìè<br>ìåæàìè, ïåâíèì ì³ñöåì ðîçòàøóâàííÿ, âèçíà÷åíèìè ùîäî íå¿ ïðàâàìè.<br>ϳä ÷àñ ïðîâåäåííÿ îö³íêè çåìåëüíà ä³ëÿíêà ðîçãëÿäàºòüñÿ ÿê<br>÷àñòèíà çåìíî¿ ïîâåðõí³ ³ (àáî) ïðîñò³ð íàä òà ï³ä íåþ âèñîòîþ ³<br>ãëèáèíîþ, ùî íåîáõ³äí³ äëÿ çä³éñíåííÿ çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü;<br> <br> çåìåëüíå ïîë³ïøåííÿ - ðåçóëüòàòè áóäü-ÿêèõ çàõîä³â, ùî<br>ïðèçâîäÿòü äî çì³íè ÿê³ñíèõ õàðàêòåðèñòèê çåìåëüíî¿ ä³ëÿíêè òà ¿¿<br>âàðòîñò³. Äî çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü íàëåæàòü ìàòåð³àëüí³ îá'ºêòè,<br>ðîçòàøîâàí³ ó ìåæàõ çåìåëüíî¿ ä³ëÿíêè, ïåðåì³ùåííÿ ÿêèõ º<br>íåìîæëèâèì áåç ¿õ çíåö³íåííÿ òà çì³íè ïðèçíà÷åííÿ, à òàêîæ<br>ðåçóëüòàòè ãîñïîäàðñüêî¿ ä³ÿëüíîñò³ àáî ïðîâåäåííÿ ïåâíîãî âèäó<br>ðîá³ò (çì³íà ðåëüºôó, ïîë³ïøåííÿ ´ðóíò³â, ðîçì³ùåííÿ ïîñ³â³â,<br>áàãàòîð³÷íèõ íàñàäæåíü, ³íæåíåðíî¿ ³íôðàñòðóêòóðè òîùî);<br> <br> íåâ³ä'ºìíå ïîë³ïøåííÿ íåðóõîìîãî ìàéíà - ðåçóëüòàòè çàõîä³â,<br>ñïðÿìîâàíèõ íà ïîêðàùåííÿ ô³çè÷íîãî (òåõí³÷íîãî) ñòàíó òà (àáî)<br>ÿê³ñíèõ õàðàêòåðèñòèê çåìåëüíî¿ ä³ëÿíêè òà (àáî) çåìåëüíèõ<br>ïîë³ïøåíü, â³äîêðåìëåííÿ ÿêèõ ïðèçâåäå äî çìåíøåííÿ ðèíêîâî¿<br>âàðòîñò³ â³äïîâ³äíî çåìåëüíî¿ ä³ëÿíêè òà (àáî) çåìåëüíèõ<br>ïîë³ïøåíü;<br> <br> íàäëèøêîâå ïîë³ïøåííÿ íåðóõîìîãî ìàéíà - ðåçóëüòàòè çàõîä³â,<br>ñïðÿìîâàíèõ íà çì³íó ô³çè÷íîãî (òåõí³÷íîãî) ñòàíó òà (àáî) ÿê³ñíèõ<br>õàðàêòåðèñòèê çåìåëüíî¿ ä³ëÿíêè òà (àáî) çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü,<br>â³äîêðåìëåííÿ ÿêèõ íå ïðèçâåäå äî çì³íè ðèíêîâî¿ âàðòîñò³<br>çåìåëüíî¿ ä³ëÿíêè òà (àáî) çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü. Âàðò³ñòü<br>íàäëèøêîâèõ ïîë³ïøåíü º ïîçèòèâíîþ ð³çíèöåþ ì³æ âèòðàòàìè íà<br>çàì³ùåííÿ (â³äòâîðåííÿ) òà ïðèðîñòîì ðèíêîâî¿ âàðòîñò³, ùî<br>çóìîâëåíèé òàêèìè âèòðàòàìè;<br> <br> áóä³âë³ - çåìåëüí³ ïîë³ïøåííÿ, â ÿêèõ ðîçòàøîâàí³ ïðèì³ùåííÿ,<br>ïðèçíà÷åí³ äëÿ ïåðåáóâàííÿ ëþäèíè, ðîçì³ùåííÿ ðóõîìîãî ìàéíà,<br>çáåðåæåííÿ ìàòåð³àëüíèõ ö³ííîñòåé, çä³éñíåííÿ âèðîáíèöòâà òîùî;<br> <br> ïðèì³ùåííÿ - ÷àñòèíà âíóòð³øíüîãî îá'ºìó áóä³âë³, îáìåæåíà<br>áóä³âåëüíèìè åëåìåíòàìè, ç ìîæëèâ³ñòþ âõîäó ³ âèõîäó;<br> <br> âáóäîâàí³ ïðèì³ùåííÿ - ïðèì³ùåííÿ, ùî º ÷àñòèíîþ âíóòð³øíüîãî<br>îá'ºìó áóä³âë³;<br> <br> ïðèáóäîâàí³ ïðèì³ùåííÿ - ïðèì³ùåííÿ, ùî ïðèáóäîâàí³ äî<br>îñíîâíî¿ áóä³âë³ òà ìàþòü ç íåþ õî÷à á îäíó ñï³ëüíó ñò³íó;<br> <br> âáóäîâàíî-ïðèáóäîâàí³ ïðèì³ùåííÿ - ïðèì³ùåííÿ, ÷àñòèíà<br>âíóòð³øíüîãî îá'ºìó ÿêèõ º ÷àñòèíîþ âíóòð³øíüîãî îá'ºìó îñíîâíî¿<br>áóä³âë³, à ³íøà ÷àñòèíà - ïðèáóäîâàíîþ;<br> <br> ñïîðóäè - çåìåëüí³ ïîë³ïøåííÿ, ùî íå íàëåæàòü äî áóä³âåëü òà<br>ïðèì³ùåíü, ïðèçíà÷åí³ äëÿ âèêîíàííÿ ñïåö³àëüíèõ òåõí³÷íèõ ôóíêö³é<br>(äàìáè, òîíåë³, åñòàêàäè, ìîñòè òîùî);<br> <br> ïåðåäàâàëüí³ ïðèñòðî¿ - çåìåëüí³ ïîë³ïøåííÿ, ñòâîðåí³ äëÿ<br>âèêîíàííÿ ñïåö³àëüíèõ ôóíêö³é ç ïåðåäà÷³ åíåð㳿, ðå÷îâèíè,<br>ñèãíàëó, ³íôîðìàö³¿ òîùî áóäü-ÿêîãî ïîõîäæåííÿ òà âèäó íà â³äñòàíü<br>(ë³í³¿ åëåêòðîïåðåäà÷³, òðóáîïðîâîäè, âîäîïðîâîäè, òåïëîâ³ òà<br>ãàçîâ³ ìåðåæ³, ë³í³¿ çâ'ÿçêó òîùî);<br> <br> îá'ºêòè íåçàâåðøåíîãî áóä³âíèöòâà - áóä³âë³, ñïîðóäè àáî<br>ïåðåäàâàëüí³ ïðèñòðî¿, ÿê³ ôàêòè÷íî íå åêñïëóàòóþòüñÿ âíàñë³äîê<br>òîãî, ùî ïåðåáóâàþòü ó íåäîáóäîâàíîìó ñòàí³;<br> <br> ôóíêö³îíàëüíèé àíàëîã - íåðóõîìå ìàéíî, ÿêå çà ñâî¿ìè<br>ôóíêö³îíàëüíèìè (ñïîæèâ÷èìè) õàðàêòåðèñòèêàìè ìîæå áóòè âèçíàíå<br>ïîä³áíèì ìàéíîì äî îá'ºêòà îö³íêè;<br> <br> ³ñíóþ÷å âèêîðèñòàííÿ - ôàêòè÷íå âèêîðèñòàííÿ íåðóõîìîãî ìàéíà<br>íà äàòó îö³íêè;<br> <br> àëüòåðíàòèâíå âèêîðèñòàííÿ - ìîæëèâ³ âàð³àíòè âèêîðèñòàííÿ<br>íåðóõîìîãî ìàéíà, ÿê³ â³äð³çíÿþòüñÿ â³ä ³ñíóþ÷îãî âèêîðèñòàííÿ òà<br>ðîçãëÿäàþòüñÿ ï³ä ÷àñ àíàë³çó íàéá³ëüø åôåêòèâíîãî âèêîðèñòàííÿ<br>îá'ºêòà îö³íêè;<br> <br> ñòðîê åêîíîì³÷íîãî æèòòÿ çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü - ïåð³îä,<br>ïðîòÿãîì ÿêîãî äîõ³ä, ùî îòðèìóºòüñÿ àáî ïåðåäáà÷àºòüñÿ îòðèìàòè<br>â³ä çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü, ïåðåâèùóº îïåðàö³éí³ âèòðàòè, ïîâ'ÿçàí³ ç<br>îòðèìàííÿì öüîãî äîõîäó. Ñòðîê åêîíîì³÷íîãî æèòòÿ çåìåëüíèõ<br>ïîë³ïøåíü â³äîáðàæຠñòðîê, ïðîòÿãîì ÿêîãî âèòðàòè íà ï³äòðèìàííÿ<br>çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü ó ïðèäàòíîìó äëÿ åêñïëóàòàö³¿ ñòàí³ º òàêèìè,<br>ùî ñêóïîâóþòüñÿ;<br> <br> çàëèøêîâèé ñòðîê åêîíîì³÷íîãî æèòòÿ çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü -<br>ñòðîê â³ä äàòè îö³íêè äî çàê³í÷åííÿ ñòðîêó åêîíîì³÷íîãî æèòòÿ<br>çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü;<br> <br> ôàêòè÷íèé â³ê çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü - ïåð³îä â³ä ïî÷àòêó<br>åêñïëóàòàö³¿ çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü äî äàòè îö³íêè;<br> <br> âàëîâèé äîõ³ä - ñóêóïíå íàäõîäæåííÿ êîøò³â, ÿê³ î÷³êóºòüñÿ<br>îòðèìàòè â³ä ðåàë³çàö³¿ ïðàâ, ïîâ'ÿçàíèõ ç îá'ºêòîì îö³íêè;<br> <br> îïåðàö³éí³ âèòðàòè - ïðîãíîçîâàí³ âèòðàòè âëàñíèêà, ïîâ'ÿçàí³<br>ç îòðèìàííÿì âàëîâîãî äîõîäó. Äî îïåðàö³éíèõ íå íàëåæàòü âèòðàòè<br>íà îáñëóãîâóâàííÿ áîðãó òà ïîäàòê³â, ùî ñïëà÷óþòüñÿ â³ä âåëè÷èíè<br>ïðèáóòêó, îòðèìàíîãî â³ä âèêîðèñòàííÿ îá'ºêòà îö³íêè, ºäèíîãî<br>ïîäàòêó, ô³êñîâàíîãî ïîäàòêó;<br> <br> ÷èñòèé îïåðàö³éíèé äîõ³ä - äîõ³ä, ùî âèçíà÷àºòüñÿ ÿê ð³çíèöÿ<br>ì³æ âàëîâèì äîõîäîì òà îïåðàö³éíèìè âèòðàòàìè;<br> <br> ðåíòíèé äîõ³ä (çåìåëüíà ðåíòà) - äîõ³ä, ùî ìîæå áóòè<br>îòðèìàíèé ³ç çåìë³ ÿê çàñîáó âèðîáíèöòâà çàëåæíî â³ä ÿêîñò³ òà<br>ì³ñöÿ ðîçòàøóâàííÿ çåìåëüíî¿ ä³ëÿíêè. Ðåíòíèé äîõ³ä ðîçðàõîâóºòüñÿ<br>ÿê ð³çíèöÿ ì³æ î÷³êóâàíèì âàëîâèì äîõîäîì â³ä ðåàë³çàö³¿<br>ïðîäóêö³¿, îòðèìóâàíî¿ íà çåìåëüí³é ä³ëÿíö³, òà âèðîáíè÷èìè<br>âèòðàòàìè ³ ïðèáóòêîì âèðîáíèêà;<br> <br> â³äíîâíà âàðò³ñòü äëÿ ö³ëåé îðåíäè - çàëèøêîâà âàðò³ñòü<br>â³äòâîðåííÿ (çàì³ùåííÿ) àáî ðèíêîâà âàðò³ñòü çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü,<br>ùî çàñòîñîâóþòüñÿ òà âèçíà÷àþòüñÿ â ïîðÿäêó, âñòàíîâëåíîìó<br>Íàö³îíàëüíèì ñòàíäàðòîì N 1 òà öèì Ñòàíäàðòîì;<br> <br> îá'ºêò îö³íêè - íåðóõîìå ìàéíî, ÿêå ï³äëÿãຠîö³íö³<br>â³äïîâ³äíî äî óìîâ äîãîâîðó íà ïðîâåäåííÿ îö³íêè ìàéíà àáî çà<br>³íøèõ ï³äñòàâ, âèçíà÷åíèõ çàêîíîäàâñòâîì;<br> <br> îá'ºêò ïîð³âíÿííÿ - ïîä³áíå ìàéíî, ùî â³ä³áðàíå äëÿ<br>çàñòîñóâàííÿ ïîð³âíÿëüíîãî ï³äõîäó.<br> <br> 3. Îá'ºêòè îö³íêè ïîä³ëÿþòüñÿ íà çåìåëüí³ ä³ëÿíêè<br>(¿õ ÷àñòèíè), ùî íå ì³ñòÿòü çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü, çåìåëüí³ ä³ëÿíêè<br>(¿õ ÷àñòèíè), ùî ì³ñòÿòü çåìåëüí³ ïîë³ïøåííÿ, ³ çåìåëüí³<br>ïîë³ïøåííÿ. Ó ïåâíèõ âèïàäêàõ ï³ä ÷àñ ïðîâåäåííÿ îö³íêè çåìåëüíà<br>ä³ëÿíêà (¿¿ ÷àñòèíà), ùî ì³ñòèòü çåìåëüí³ ïîë³ïøåííÿ, ìîæå<br>ðîçãëÿäàòèñÿ ÿê óìîâíî â³ëüíà â³ä çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü.<br> <br> 4. Îö³íêà îáëàäíàííÿ, ùî íåðîçðèâíî ïîâ'ÿçàíå ³ç çåìåëüíèìè<br>ïîë³ïøåííÿìè ³ â³äîêðåìëåííÿ ÿêîãî ïðèçâåäå äî çìåíøåííÿ ðèíêîâî¿<br>âàðòîñò³ çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü, ïðîâîäèòüñÿ ó ñêëàä³ òàêèõ çåìåëüíèõ<br>ïîë³ïøåíü, ÿêùî ³íøå íå ïåðåäáà÷åíî çàêîíîäàâñòâîì àáî äîãîâîðîì.<br> <br> Îö³íêà îáëàäíàííÿ, ôîðìóâàííÿ ö³í íà ÿêå â³äáóâàºòüñÿ çà<br>ñèñòåìîþ ö³íîóòâîðåííÿ ó áóä³âíèöòâ³, ïðîâîäèòüñÿ ç óðàõóâàííÿì<br>âèìîã öüîãî Ñòàíäàðòó.<br> <br> 5. Âèá³ð áàçè îö³íêè íåðóõîìîãî ìàéíà çä³éñíþºòüñÿ â³äïîâ³äíî<br>äî âèìîã, óñòàíîâëåíèõ Íàö³îíàëüíèì ñòàíäàðòîì N 1.<br> <br> Óìîâè çàñòîñóâàííÿ òà ïîðÿäîê âèçíà÷åííÿ îö³íî÷íî¿ âàðòîñò³<br>íåðóõîìîãî ìàéíà âñòàíîâëþþòüñÿ â îêðåìèõ íîðìàòèâíî-ïðàâîâèõ<br>àêòàõ ç îö³íêè ìàéíà.<br> <br> Îñîáëèâîñò³ çàñòîñóâàííÿ ìåòîäè÷íèõ ï³äõîä³â<br> <br> 6. Âèòðàòíèé ï³äõ³ä äîö³ëüíî çàñòîñîâóâàòè äëÿ ïðîâåäåííÿ<br>îö³íêè íåðóõîìîãî ìàéíà, ðèíîê êóï³âë³-ïðîäàæó àáî îðåíäè ÿêîãî º<br>îáìåæåíèì, ñïåö³àë³çîâàíîãî íåðóõîìîãî ìàéíà, ó òîìó ÷èñë³<br>íåðóõîìèõ ïàì'ÿòîê êóëüòóðíî¿ ñïàäùèíè, ñïîðóä, ïåðåäàâàëüíèõ<br>ïðèñòðî¿â òîùî. Äëÿ âèçíà÷åííÿ ðèíêîâî¿ âàðòîñò³ ³íøèõ îá'ºêò³â<br>îö³íêè âèòðàòíèé ï³äõ³ä çàñòîñîâóºòüñÿ ó ðàç³, êîëè ¿õ çàì³ùåííÿ<br>àáî â³äòâîðåííÿ ô³çè÷íî ìîæëèâå òà (àáî) åêîíîì³÷íî äîö³ëüíå.<br> <br> ϳä ÷àñ çàñòîñóâàííÿ âèòðàòíîãî ï³äõîäó ³íôîðìàö³ÿ, ùî<br>âèêîðèñòîâóºòüñÿ äëÿ ïðîâåäåííÿ îö³íî÷íèõ ïðîöåäóð, ïîâèííà<br>â³äïîâ³äàòè ðèíêîâèì äàíèì ïðî âèòðàòè íà ñòâîðåííÿ öüîãî<br>íåðóõîìîãî ìàéíà àáî ïîä³áíîãî íåðóõîìîãî ìàéíà â ñó÷àñíèõ óìîâàõ<br>ç óðàõóâàííÿì äîõîäó ï³äðÿäíèêà.<br> <br> Çàñòîñîâóâàííÿ âèòðàòíîãî ï³äõîäó äëÿ ïðîâåäåííÿ îö³íêè<br>çåìåëüíèõ ä³ëÿíîê, ùî ì³ñòÿòü çåìåëüí³ ïîë³ïøåííÿ, òà çåìåëüíèõ<br>ïîë³ïøåíü ïîëÿãຠó âèçíà÷åíí³ çàëèøêîâî¿ âàðòîñò³ çàì³ùåííÿ<br>(â³äòâîðåííÿ) îá'ºêòà îö³íêè. Çàëèøêîâà âàðò³ñòü çàì³ùåííÿ<br>(â³äòâîðåííÿ) ñêëàäàºòüñÿ ³ç çàëèøêîâî¿ âàðòîñò³ çàì³ùåííÿ<br>(â³äòâîðåííÿ) çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü òà ðèíêîâî¿ âàðòîñò³ çåìåëüíî¿<br>ä³ëÿíêè (ïðàâ, ïîâ'ÿçàíèõ ³ç çåìåëüíîþ ä³ëÿíêîþ) ï³ä ÷àñ ¿¿<br>³ñíóþ÷îãî âèêîðèñòàííÿ.<br> <br> 7. Îö³íêà çåìåëüíèõ ä³ëÿíîê, ùî ì³ñòÿòü çåìåëüí³ ïîë³ïøåííÿ,<br>àáî çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü ³ç çàñòîñóâàííÿì ìåòîä³â âèòðàòíîãî<br>ï³äõîäó ïåðåäáà÷ຠòàêó ïîñë³äîâí³ñòü îö³íî÷íèõ ïðîöåäóð:<br> <br> âèçíà÷åííÿ ðèíêîâî¿ âàðòîñò³ çåìåëüíî¿ ä³ëÿíêè (ïðàâ,<br>ïîâ'ÿçàíèõ ³ç çåìåëüíîþ ä³ëÿíêîþ) ï³ä ÷àñ ¿¿ ³ñíóþ÷îãî<br>âèêîðèñòàííÿ;<br> <br> âèçíà÷åííÿ âàðòîñò³ â³äòâîðåííÿ àáî âàðòîñò³ çàì³ùåííÿ<br>çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü;<br> <br> ðîçðàõóíîê âåëè÷èíè çíîñó (çíåö³íåííÿ) çåìåëüíèõ ïîë³ïøåíü;<br> <br> âèçíà÷åííÿ çàëèøêîâî¿ âàðòîñò³ çàì³ùåííÿ (â³äòâîðåííÿ)<br>îá'ºêòà îö³íêè ÿê ð³çíèö³ ì³æ âàðò³ñòþ çàì³ùå