Об утверждении Национального стандарта N 2 "Оценка недвижимого имущества"

КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ<br> <br> ПОСТАНОВА<br> від 28 жовтня 2004 р. N 1442<br> Київ<br> <br> Про затвердження Національного стандарту N 2<br> "Оцінка нерухомого майна"<br> <br> <br> Відповідно до статті 9 Закону України "Про оцінку майна,<br>майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"<br>( <A HREF="84564">2658-14</A> ) та статті 19 Закону України "Про оцінку земель"<br>( <A HREF="151928">1378-15</A> ) Кабінет Міністрів України постановляє:<br> <br> Затвердити Національний стандарт N 2 "Оцінка нерухомого<br>майна" (додається).<br> <br> <br> Прем'єр-міністр України В.ЯНУКОВИЧ<br> <br> Інд. 25<br> <br> <br> ЗАТВЕРДЖЕНО<br> постановою Кабінету Міністрів України<br> від 28 жовтня 2004 р. N 1442<br> <br> НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ N 2<br> "Оцінка нерухомого майна"<br> <br> <br> Загальна частина<br> <br> 1. Національний стандарт N 2 (далі - Стандарт) є обов'язковим<br>для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна<br>(нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами,<br>які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про<br>оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної<br>грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної<br>власності у разі їх продажу.<br> <br> 2. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються<br>у такому значенні:<br> <br> земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими<br>межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами.<br>Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як<br>частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і<br>глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень;<br> <br> земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, що<br>призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її<br>вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об'єкти,<br>розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є<br>неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також<br>результати господарської діяльності або проведення певного виду<br>робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів,<br>багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо);<br> <br> невід'ємне поліпшення нерухомого майна - результати заходів,<br>спрямованих на покращення фізичного (технічного) стану та (або)<br>якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних<br>поліпшень, відокремлення яких призведе до зменшення ринкової<br>вартості відповідно земельної ділянки та (або) земельних<br>поліпшень;<br> <br> надлишкове поліпшення нерухомого майна - результати заходів,<br>спрямованих на зміну фізичного (технічного) стану та (або) якісних<br>характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень,<br>відокремлення яких не призведе до зміни ринкової вартості<br>земельної ділянки та (або) земельних поліпшень. Вартість<br>надлишкових поліпшень є позитивною різницею між витратами на<br>заміщення (відтворення) та приростом ринкової вартості, що<br>зумовлений такими витратами;<br> <br> будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення,<br>призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна,<br>збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;<br> <br> приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена<br>будівельними елементами, з можливістю входу і виходу;<br> <br> вбудовані приміщення - приміщення, що є частиною внутрішнього<br>об'єму будівлі;<br> <br> прибудовані приміщення - приміщення, що прибудовані до<br>основної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну;<br> <br> вбудовано-прибудовані приміщення - приміщення, частина<br>внутрішнього об'єму яких є частиною внутрішнього об'єму основної<br>будівлі, а інша частина - прибудованою;<br> <br> споруди - земельні поліпшення, що не належать до будівель та<br>приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій<br>(дамби, тонелі, естакади, мости тощо);<br> <br> передавальні пристрої - земельні поліпшення, створені для<br>виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини,<br>сигналу, інформації тощо будь-якого походження та виду на відстань<br>(лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та<br>газові мережі, лінії зв'язку тощо);<br> <br> об'єкти незавершеного будівництва - будівлі, споруди або<br>передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідок<br>того, що перебувають у недобудованому стані;<br> <br> функціональний аналог - нерухоме майно, яке за своїми<br>функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане<br>подібним майном до об'єкта оцінки;<br> <br> існуюче використання - фактичне використання нерухомого майна<br>на дату оцінки;<br> <br> альтернативне використання - можливі варіанти використання<br>нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та<br>розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання<br>об'єкта оцінки;<br> <br> строк економічного життя земельних поліпшень - період,<br>протягом якого дохід, що отримується або передбачається отримати<br>від земельних поліпшень, перевищує операційні витрати, пов'язані з<br>отриманням цього доходу. Строк економічного життя земельних<br>поліпшень відображає строк, протягом якого витрати на підтримання<br>земельних поліпшень у придатному для експлуатації стані є такими,<br>що скуповуються;<br> <br> залишковий строк економічного життя земельних поліпшень -<br>строк від дати оцінки до закінчення строку економічного життя<br>земельних поліпшень;<br> <br> фактичний вік земельних поліпшень - період від початку<br>експлуатації земельних поліпшень до дати оцінки;<br> <br> валовий дохід - сукупне надходження коштів, які очікується<br>отримати від реалізації прав, пов'язаних з об'єктом оцінки;<br> <br> операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов'язані<br>з отриманням валового доходу. До операційних не належать витрати<br>на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини<br>прибутку, отриманого від використання об'єкта оцінки, єдиного<br>податку, фіксованого податку;<br> <br> чистий операційний дохід - дохід, що визначається як різниця<br>між валовим доходом та операційними витратами;<br> <br> рентний дохід (земельна рента) - дохід, що може бути<br>отриманий із землі як засобу виробництва залежно від якості та<br>місця розташування земельної ділянки. Рентний дохід розраховується<br>як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації<br>продукції, отримуваної на земельній ділянці, та виробничими<br>витратами і прибутком виробника;<br> <br> відновна вартість для цілей оренди - залишкова вартість<br>відтворення (заміщення) або ринкова вартість земельних поліпшень,<br>що застосовуються та визначаються в порядку, встановленому<br>Національним стандартом N 1 та цим Стандартом;<br> <br> об'єкт оцінки - нерухоме майно, яке підлягає оцінці<br>відповідно до умов договору на проведення оцінки майна або за<br>інших підстав, визначених законодавством;<br> <br> об'єкт порівняння - подібне майно, що відібране для<br>застосування порівняльного підходу.<br> <br> 3. Об'єкти оцінки поділяються на земельні ділянки<br>(їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки<br>(їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельні<br>поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна<br>ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може<br>розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень.<br> <br> 4. Оцінка обладнання, що нерозривно пов'язане із земельними<br>поліпшеннями і відокремлення якого призведе до зменшення ринкової<br>вартості земельних поліпшень, проводиться у складі таких земельних<br>поліпшень, якщо інше не передбачено законодавством або договором.<br> <br> Оцінка обладнання, формування цін на яке відбувається за<br>системою ціноутворення у будівництві, проводиться з урахуванням<br>вимог цього Стандарту.<br> <br> 5. Вибір бази оцінки нерухомого майна здійснюється відповідно<br>до вимог, установлених Національним стандартом N 1.<br> <br> Умови застосування та порядок визначення оціночної вартості<br>нерухомого майна встановлюються в окремих нормативно-правових<br>актах з оцінки майна.<br> <br> Особливості застосування методичних підходів<br> <br> 6. Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення<br>оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є<br>обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі<br>нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних<br>пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів<br>оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення<br>або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.<br> <br> Під час застосування витратного підходу інформація, що<br>використовується для проведення оціночних процедур, повинна<br>відповідати ринковим даним про витрати на створення цього<br>нерухомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах<br>з урахуванням доходу підрядника.<br> <br> Застосовування витратного підходу для проведення оцінки<br>земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних<br>поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення<br>(відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення<br>(відтворення) складається із залишкової вартості заміщення<br>(відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної<br>ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її<br>існуючого використання.<br> <br> 7. Оцінка земельних ділянок, що містять земельні поліпшення,<br>або земельних поліпшень із застосуванням методів витратного<br>підходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:<br> <br> визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав,<br>пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого<br>використання;<br> <br> визначення вартості відтворення або вартості заміщення<br>земельних поліпшень;<br> <br> розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень;<br> <br> визначення залишкової вартості заміщення (відтворення)<br>об'єкта оцінки як різниці між вартістю заміще