Об утверждении Порядка проведение экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения

ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ УКРАЇНИ ПО ЗЕМЕЛЬНИХ РЕСУРСАХ

НАКАЗ

N 72 від 08.07.99 Зареєстровано в Міністерстві
м.Київ юстиції України
27 вересня 1999 р.
vd990708 vn72 за N 651/3944
( Наказ втратив чинність на підставі Наказу Державного
комітету по земельних ресурсах
N 36 ( z0397-03 ) від 24.02.2003 )
Про затвердження Порядку проведення
експертної грошової оцінки земельних
ділянок несільськогосподарського призначення
На виконання пункту 2 постанови Кабінету Міністрів
України від 16 червня 1999 р. N 1050 ( 1050-99-п ) "Про експертну
грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського
призначення"

НАКАЗУЮ:

1. Затвердити Порядок проведення експертної грошової оцінки
земельних ділянок несільськогосподарського призначення
(додається).
2. Голові Республіканського комітету по земельних ресурсах
Автономної Республіки Крим, начальникам обласних, Київського і
Севастопольського міських управлінь земельних ресурсів взяти цей
наказ до відома та врахування в роботі.
3. Контроль за виконанням наказу покласти на першого
заступника голови Комітету Третяка А.М.

Голова Комітету Л.Я.Новаковський
Затверджено
Наказ Держкомзему України
08.07.99 N 72
Зареєстровано в Міністерстві
юстиції України
27 вересня 1999 р.
за N 651/3944
Порядок
проведення експертної грошової оцінки земельних
ділянок несільськогосподарського призначення
1. Загальні положення
1.1. Порядок експертної грошової оцінки земельних ділянок
несільськогосподарського призначення (далі - Порядок) розроблено
відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 16 червня
1999 р. N 1050 ( 1050-99-п ) "Про експертну грошову оцінку
земельних ділянок несільськогосподарського призначення".
Зазначений Порядок діє тимчасово до прийняття Закону України
"Про оцінку земель".
1.2. Порядок визначає механізм експертної грошової оцінки
земельних ділянок несільськогосподарського призначення (далі -
оцінки земельних ділянок), на яких знаходяться об'єкти нерухомого
майна, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва та
законсервовані об'єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до
законодавства України.
Порядок не застосовується для експертної грошової оцінки
земельних ділянок:
наданих у користування та переданих у власність громадянам
України із земель, що перебувають у державній або комунальній
власності, для:
ведення особистого підсобного господарства;
будівництва та обслуговування житлового будинку і
господарських будівель;
дачного і гаражного будівництва;
садівництва,
громадянам і юридичним особам України - для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва;
що перебувають у державній або комунальній власності і не
можуть бути передані у приватну власність відповідно до частини 4
статті 4 Земельного кодексу України ( 561-12 ).
1.3. Порядком установлюються процедура визначення оцінної
вартості земельних ділянок несільськогосподарського призначення,
організація робіт з оцінки земельних ділянок, порядок підготовки
експертів та умови залучення їх до проведення земельнооцінних
робіт.
1.4. У цьому Порядку наведені нижче терміни вживаються у
такому значенні:
дата оцінки - дата, на яку складено висновок експерта про
оцінну вартість земельної ділянки;
оцінна вартість - вірогідна ціна, за яку земельна ділянка
може бути продана на дату оцінки;
експерт - фахівець, що має кваліфікаційний документ
(сертифікат), який дає право на проведення оцінки земель;
експертна грошова оцінка - визначена експертом оцінна
вартість земельної ділянки;
ефективне використання - економічно доцільне та прибуткове
використання земельної ділянки за цільовим призначенням без
погіршення її якісних та еколого-естетичних характеристик і з
дотриманням вимог обтяжень та обмежень;
ставка капіталізації - коефіцієнт перерахунку річного чистого
доходу в поточну вартість земельної ділянки.
1.5. Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є:
відомості державного земельного кадастру (місцезнаходження,
кількісна і якісна характеристики земельної ділянки, її правовий
режим, функціональне використання, дані економічної та грошової
оцінки);
проект відведення земельної ділянки;
відомості про природні, економічні, історико-культурні,
екологічні та містобудівні особливості місцезнаходження земельної
ділянки;
містобудівна документація та місцеві правила забудови;
дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про
об'єкти нерухомого майна, що на ній розташовані;
дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що
склалися на ринку на момент оцінки;
дані статистичної звітності.
1.6. Оцінка земельних ділянок здійснюється з метою
економічного врегулювання земельних відносин при укладанні
цивільно-правових угод, передбачених законодавством України.
Оцінна вартість, визначена в результаті оцінки земельних ділянок,
ураховується під час установлення:
ціни продажу земельної ділянки;
стартової ціни продажу земельної ділянки на конкурентних
засадах.
Оцінна вартість земельної ділянки визначається виходячи з її
характеристик та властивостей, правового режиму, місцезнаходження,
а також - з урахуванням кон'юнктури ринку.
Земельна ділянка розглядається як умовно вільна від забудови
і придатна для ефективного використання.
2. Методичні підходи та процедура проведення оцінки
2.1. Оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до таких
методичних підходів:
капіталізації чистого доходу від використання земельної
ділянки;
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на
земельній ділянці;
грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки
земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених
пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від
30 травня 1997 р. N 525 ( 525-97-п ), і Методикою грошової оцінки
земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів,
затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня
1995 р. N 213 ( 213-95-п ), в частині оцінки земель населених
пунктів (далі - грошова оцінка нормативна);
поєднання декількох методичних підходів при умовному
розподілі забудованої земельної ділянки на складові компоненти
(земельна ділянка, будівлі, споруди).
При проведенні експертної оцінки слід використовувати не
менше трьох методичних підходів, причому обов'язковим є
застосування методичного підходу, що грунтується на грошовій
оцінці нормативній.
Серед інших підходів, які можуть бути застосовані, перевага
надається тим, які грунтуються на найповніших відомостях про
земельну ділянку.
2.2. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації
чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної
ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень
щодо її використання.
При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість
земельної ділянки визначається за формулою
До
Цкn = ---- ,
Ск
де: Цкn - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом
прямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
До - річний чистий дохід (фактичний або очікуваний) (у
гривнях);
Ск - ставка капіталізації (коефіцієнт).
При непрямій капіталізації чистого доходу (дисконтуванні
грошових потоків) оцінна вартість земельної ділянки визначається
за формулою
t Доi
Цкн = E ---------- ,
i=1 (1 + Ск)(i)
де: E - сума;
Цкн - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом
непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
Доi - очікуваний чистий дохід за i-й рік (у гривнях);
t - період (у роках), який ураховується при непрямій
капіталізації чистого доходу.
Ставка капіталізації чистого доходу визначається
співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу
подібної земельної ділянки або кумулятивним способом як сума
безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та
ліквідність земельної ділянки.
При визначенні ставки капіталізації чистого доходу як
співвідношення між чистим річним доходом та ціною продажу подібної
земельної ділянки використовується формула
Ск = До/Цан,
де Цан - ціна продажу подібної земельної ділянки за ринкових
умов (у гривнях).
В кумулятивний спосіб величина ставки капіталізації чистого
доходу визначається за формулою
Ск = Бк + Ір + Лр,
де Бк - безризикова процентна ставка (коефіцієнт);
Ір - ризик на вкладення інвестицій (коефіцієнт);
Лр - ризик на ліквідність земельної ділянки (коефіцієнт).
При цьому кількість ризиків, що враховуються при визначенні
ставки капіталізації чистого доходу, може бути збільшена. Крім
зазначених у формулі, можуть бути враховані також ризики,
пов'язані з управлінням інвестиціями, інфляційними очікуваннями,
станом економіки в конкретній галузі та ін.
Чистий річний дохід із забудованої земельної ділянки
прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов'язаних з
утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі
об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані. В іншому
випадку чистий річний дохід із забудованої земельної ділянки
прирівнюється до доходу від оренди ділянки за ринкових умов.
Якщо використання земельної ділянки нерентабельне, за основу
береться річний дохід від подібної за цільовим призначенням
земельної ділянки або очікуваний дохід за умов ефективнішого
використання земельної ділянки.
2.3. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін
продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах
розвинутого ринку землі та нерухомого майна.
За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки
визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за
формулою:
m
Цзn = Ца + E DЦаj ,
j=1
де: E - сума;
D - дельта;
Цзn - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом
зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки (у
гривнях);
Ца - ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);
m - кількість факторів порівняння;
DЦаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної
земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що
оцінюється, за j-м фактором порівняння.
За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок
шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться
ціни пр